U.S Realty Info

All you need to know about U.S Real Estate Ownership

בדיקת נדל"ן בארה"ב Due Diligence + Inspection

לפני רכישת נכס בארה"ב חובה לבצע בדיקת נאותות – Due Diligence לנכס.

מהי בדיקת נאותות – Due Diligence ?

בדיקת הנאותות – Due Diligence היא שם כולל לכל הבדיקות שעושה הרוכש לפני שהוא מבצע רכישה, לרבות בדיקות סביבתיות, בדיקות דמוגרפיות, בדיקת שווי הנכס, כדאיות כלכלית וכו'.

בבדיקה המקדימה לחתימה על חוזה הרכישה הראשוני ניתן להסתייע בדו"חות CMA – דו"ח השוואת מחירים ומאפיינים של נכסים שנמכרו לאחרונה ודומים לנכס המועמד לרכישה / דו"ח הקובע את ערך הנכס המועמד לרכישה על סמך השוואת מחירים של נכסים שנמכרו בשנה האחרונה ודומים לו. דו"ח ה-   CMA מופק ע"י ה- Realtor / Broker.

בד"כ מדברים על שני היבטים מרכזיים בבדיקת הנאותות – Due Diligence:

היבט פיזי 

בדיקה פיזית וביקור של Home Inspector בנכס לביצוע Inspection מדוקדק לוידוא מצבו של הבית מהמסד ועד לטפחות – גג, יסודות, מערכת המיזוג (HVAC System), חשמל, צנרת וביוב, טרמיטים, עובש, גז רדון, סיכונים סביבתיים ובריאותיים.

להרחבה ופירוט של ביצוע Inspection וכיצד לבחור Home Inspector קרא בספר "הנדל"ן בארה"ב ירוק יותר"

קנה את הספר עכשיו

היבט משפטי

יש חובה לבדוק כי הנכס נקי מכל חובות ושעבודים (Lien) של בעל הנכס הנוכחי וכן של בעלים קודמים.

יש חובה לבדוק כי הרישומים במחוז תואמים את פרטי בעל הנכס והנכס המופיעים בחוזה.

בדיקה זו מתבצעת ע"י חברת ה- Title.

האחריות הבלעדית על ביצוע בדיקת הנאותות – Due Diligence היא על הרוכש והוא חייב לבצעה לפני החתימה הסופית על מסמך הרכישה HUD.

תקופת ביצוע בדיקת הנאותות – Due Diligence משתנה ע"פ אופי עסקת הרכישה. בעסקאות רכישת הנדל"ן הרווחות באמצעות Realtor / Broker מה- MLS או מחברות Turnkey, תקופת בדיקת הנאותות – Due Diligence מתחילה לאחר חתימה על הסכם הרכישה של הנכס עם המוכר ואורכה כ- 10 ימים. ניתן להאריך תקופה זו בהסכמה עם המוכר אם יש ל – 2 הצדדים רצון לקיים את העסקה אולם עדיין נדרש עוד זמן לסיים את בדיקת הנאותות. לדוגמא: אם היה קושי בתיאום ביצוע ה- Inspection עם הדייר שגר בבית וה- Inspection בוצע באיחור או במקרה שה – Inspection הצביע על ליקויים שדורשים מתן הערכת עלויות תיקונים ע"י קבלן שירצה לבקר בנכס לפני מתן הצעת מחיר ולא יסתמך על דו"ח ה- Inspection בלבד.

במהלך תקופת ה- Due Diligence זכותו של הקונה לנהל מו"מ עם המוכר על סמך הממצאים שנתגלו ב- Inspection או לסגת מהעסקה ולבטל אותה ללא מתן פיצוי למוכר.

להרחבה ופירוט של ביצוע בדיקת הנאותות – Due Diligence  קרא בספר "הנדל"ן בארה"ב ירוק יותר"

קנה את הספר עכשיו

להלן אתרים עיקריים שיכולים לשמש אותך לבדיקת הנאותות – Due Diligence :

אתר

תוכן

https://www.rentometer.com

הערכת שכ"ד לנכס ע"פ נתוני השכרות נכסים באזור

https://www.google.com/maps

מבט וצפייה חזותית בנכס וסביבתו

http://www.city-data.com/

נתונים סביבתיים ודמוגרפיים של ערים בארה"ב

http://www.onboardinformatics.com/

נתונים סביבתיים ודמוגרפיים של ערים בארה"ב לפי אזורי מיקוד, ברמת Community Overview

http://www.usa.com/

נתונים סביבתיים ודמוגרפיים של ערים, מחוזות ואזורי מיקוד בארה"ב

http://www.areavibes.com/

נתונים סביבתיים ודמוגרפיים של שכונות בארה"ב

http://www.neighborhoodscout.com/

נתונים סביבתיים ודמוגרפיים של שכונות בארה"ב

http://www.census.gov/

סטטיסטיקה, נתונים ומדדי כלכלה ונדל"ן בארה"ב

https://msc.fema.gov/webapp/wcs/stores/servlet/FemaWelcomeView?storeId=10001&catalogId=10001&langId=-1#address

סיווג סיכון שטפון ע"פ כתובת הנכס

http://www.epa.gov/mold/index.html

עובש – הסבר על בעיות העובש וכיצד ניתן לפתור אותן

 

U.S Realty Info © 2014       תנאי שימוש